La question agite les assemblées générales de copropriétaires depuis plusieurs années : un syndicat de copropriétaires peut-il interdire à l’un de ses membres de louer son bien sur Airbnb ou une autre plateforme de location touristique ? Depuis la décision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026, la réponse est désormais beaucoup plus claire, même si elle reste encadrée par des conditions précises que tout copropriétaire, investisseur ou syndic a intérêt à connaître.
Une question prioritaire de constitutionnalité née d’un conflit en Normandie
L’affaire trouve son origine dans une copropriété où une résolution votée en assemblée générale interdisait la location en meublé de tourisme. Une société civile immobilière, propriétaire d’un lot destiné à ce type de location, a contesté cette décision devant le tribunal judiciaire de Caen. Face au sérieux de l’argumentation, la juridiction normande a transmis la question à la Cour de cassation, qui l’a elle-même renvoyée au Conseil constitutionnel le 18 décembre 2025.
L’argumentation de la SCI reposait sur une atteinte disproportionnée au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre, deux principes protégés par la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789. Le raisonnement n’était pas anodin : pour de nombreux propriétaires, la location de courte durée constitue un levier financier important, parfois indispensable pour rentabiliser un investissement locatif ou couvrir les échéances d’un crédit immobilier.
Ce que dit précisément la loi Le Meur
Le texte contesté est issu de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, portée par les députées Annaïg Le Meur et Iñaki Echaniz. Ce texte, souvent qualifié de loi anti-Airbnb, a modifié l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Il permet désormais à une assemblée générale de modifier le règlement de copropriété pour interdire la location en meublé de tourisme des lots à usage d’habitation qui ne constituent pas la résidence principale de leur propriétaire, et ce à la majorité des deux tiers des voix, et non plus à l’unanimité comme c’était le cas auparavant.
Ce basculement du seuil de majorité change considérablement l’équilibre des pouvoirs au sein d’une copropriété. Sous l’ancien régime, un seul copropriétaire opposé à une telle interdiction suffisait à bloquer toute évolution du règlement. Le nouveau seuil permet à une majorité qualifiée d’imposer sa volonté aux propriétaires bailleurs minoritaires.
Il existe toutefois une condition déterminante que beaucoup de syndics et de copropriétaires ignorent encore : ce mécanisme ne s’applique que dans les copropriétés dont le règlement comporte déjà une clause dite d’habitation bourgeoise, c’est-à-dire une clause réservant les logements à un usage exclusivement résidentiel et excluant toute activité commerciale. Une copropriété dépourvue d’une telle clause ne peut pas se saisir de ce nouveau dispositif pour interdire les meublés touristiques.
La position du Conseil constitutionnel
Dans sa décision du 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel a écarté l’ensemble des griefs soulevés par la SCI requérante. Les sages ont considéré que le législateur poursuivait un objectif d’intérêt général légitime, celui de préserver la vocation résidentielle de certains immeubles et de lutter contre les tensions du marché locatif dans les zones où les meublés de tourisme prolifèrent. Ils ont jugé que cette restriction n’emportait pas d’atteinte disproportionnée au droit de propriété ni à la liberté d’entreprendre, dans la mesure où le dispositif reste strictement circonscrit aux copropriétés à clause d’habitation bourgeoise et aux résidences secondaires.
Cette décision s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence déjà nuancée sur le sujet. En 2014, le Conseil constitutionnel avait censuré un dispositif voisin qui imposait une autorisation préalable pour toute location touristique de courte durée, sans distinction entre résidence principale et secondaire, et sans condition liée à la nature du règlement de copropriété. La différence de traitement entre les deux décisions tient précisément au caractère désormais limité et circonscrit du champ d’application retenu par le législateur en 2024.
Quelles conséquences concrètes pour les copropriétaires et les syndics ?
Pour un copropriétaire qui envisage de louer son bien sur une plateforme comme Airbnb, Booking ou Abritel, la vigilance s’impose désormais à deux niveaux. Il convient d’abord de vérifier si le règlement de copropriété comporte une clause d’habitation bourgeoise, car c’est cette clause qui conditionne l’application du dispositif. Il faut ensuite surveiller les résolutions soumises aux assemblées générales, car une majorité des deux tiers peut désormais suffire à faire basculer les règles applicables à l’ensemble des lots secondaires de l’immeuble.
Il est important de souligner que la même majorité qui permet d’instaurer une interdiction permet également de la lever. Rien n’est donc figé de façon définitive : une copropriété qui aurait voté une interdiction pourrait, dans les mêmes conditions de majorité, revenir sur sa décision lors d’une assemblée générale ultérieure.
Pour les syndics, cette décision impose une rigueur accrue dans la rédaction des résolutions et dans la vérification préalable de l’existence de la clause d’habitation bourgeoise, faute de quoi une résolution votée pourrait être fragilisée devant les tribunaux. Le contentieux devrait d’ailleurs se déplacer désormais sur ce terrain plus technique : l’interprétation de la clause d’habitation bourgeoise et la conformité des résolutions au champ exact défini par la loi Le Meur.
Un mouvement plus large de régulation des meublés de tourisme
Cette décision ne doit pas être lue isolément. Elle s’inscrit dans un contexte de durcissement progressif de l’encadrement des meublés de tourisme en France, qui touche également les pouvoirs des maires en matière de changement d’usage et le régime fiscal applicable à ce type de location. Les copropriétaires et investisseurs qui font de la location courte durée un axe important de leur stratégie patrimoniale ont donc tout intérêt à anticiper cette évolution plutôt qu’à la subir.
Pour toute question relative à l’application de ce dispositif au sein de votre copropriété, qu’il s’agisse de contester une résolution d’assemblée générale, de sécuriser une clause de règlement de copropriété, ou d’évaluer les conséquences d’une interdiction sur un investissement locatif, le cabinet Ellipsis Avocats accompagne copropriétaires, syndics et investisseurs dans l’analyse de leur situation.
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