Le bail commercial est fréquemment la partie la plus valorisante du fonds de commerce cédé. Sa transmission — la cession du droit au bail — obéit à des règles précises, souvent mal comprises, qui conditionnent la sécurité juridique de toute l’opération.
Le principe : une cession libre lorsqu’elle accompagne le fonds
Contrairement à une idée répandue, la loi protège fortement le droit du preneur à céder son bail lorsqu’il vend son fonds de commerce dans sa globalité : l’article L. 145-16 du Code de commerce répute non écrite toute clause du bail qui interdirait purement et simplement au locataire de céder son droit au bail à l’acquéreur de son fonds. En pratique, le bailleur ne peut donc pas s’opposer à cette cession dès lors qu’elle est bien liée à la vente du fonds lui-même.
Ce que le bailleur peut néanmoins exiger
Si le principe de cession libre est protégé, le bail peut en revanche valablement prévoir certaines formalités que le cédant doit respecter, sous peine d’inopposabilité de la cession au bailleur :
- La concours du bailleur à l’acte de cession (présence ou signature) pour rendre l’opération opposable.
- Une notification préalable de la cession envisagée, par acte d’huissier ou lettre recommandée.
- Le maintien d’une solidarité du cédant avec le repreneur pour le paiement des loyers pendant une durée limitée, si le bail le prévoit expressément.
La situation est différente en cas de cession isolée du bail, sans vente du fonds lui-même (par exemple pour changer d’activité) : dans ce cas, l’accord du bailleur est en principe nécessaire, selon les termes du contrat de bail.
La clause de destination : un point de vigilance distinct
Indépendamment de la question de l’agrément, le repreneur doit respecter la destination des lieux prévue au bail (activité autorisée). Un changement d’activité par rapport à celle du cédant peut nécessiter une déspécialisation du bail, avec l’accord du bailleur ou selon la procédure prévue par la loi — à anticiper avant la signature si le repreneur envisage une activité différente.
La valorisation du droit au bail
Le droit au bail se valorise en fonction de plusieurs facteurs : le différentiel entre le loyer actuel et la valeur locative de marché, la durée restante du bail avant renouvellement ou échéance, et la localisation du local. Un bail proche de son échéance, ou dont le loyer est déjà proche de la valeur de marché, se valorise nécessairement moins qu’un bail long avec un loyer historiquement bas.
Anticiper plutôt que découvrir un blocage
Une lecture attentive du bail — et non une simple présomption sur les règles générales — est indispensable avant toute promesse de cession, afin d’identifier les formalités réellement exigées et d’éviter qu’une clause mal anticipée ne retarde ou complique l’opération.
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