Prestation compensatoire en usufruit : l’évaluation porte sur l’entière valeur du bien

Introduction

La prestation compensatoire constitue l’un des enjeux financiers majeurs d’un divorce, en particulier lorsque la disparité des conditions de vie des époux est marquée. Son exécution peut prendre plusieurs formes, dont l’attribution à l’époux créancier d’un droit temporaire ou viager d’usage, d’habitation ou d’usufruit. Cette modalité, prévue par l’article 274 du code civil, présente l’avantage de ne pas contraindre l’époux débiteur à un versement immédiat de liquidités : le capital de la prestation est réputé exécuté par l’attribution d’un droit réel sur un bien, le plus souvent la maison qui a constitué le domicile conjugal.

Mais quelle valeur faut-il retenir pour évaluer une prestation compensatoire exécutée sous la forme d’un droit d’usufruit ? La question, en apparence technique, revêt une importance décisive : elle détermine le montant même de la prestation et donc l’équilibre global du règlement des intérêts patrimoniaux des époux. La première chambre civile de la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 14 janvier 2026 (pourvoi n° 23-22.958, publié au Bulletin, mention B), que le juge doit tenir compte, pour évaluer un tel droit, de l’entière valeur du bien qui en sera grevé. Il n’est donc pas permis de se limiter à la seule valeur de la construction, à l’exclusion de celle du terrain qui la supporte.

Cette décision, rendue au visa des articles 270 et 274 du code civil, clarifie une question qui avait donné lieu à des divergences d’appréciation entre les juridictions du fond. Le présent article propose une analyse complète de cet arrêt, de son contexte à sa portée pratique, en passant par les méthodes d’évaluation de l’usufruit et les conséquences pour la rédaction des demandes et des conclusions dans le cadre d’une procédure de divorce.

Les modalités d’exécution de la prestation compensatoire en capital

La prestation compensatoire a été créée pour remédier à la disparité que la rupture du mariage crée dans les conditions de vie respectives des époux. Selon l’article 270 du code civil, l’un des époux peut être tenu de verser à l’autre une prestation destinée à compenser, autant qu’il est possible, cette disparité. La prestation revêt un caractère forfaitaire : une fois fixée par le juge, elle ne peut pas être révisée, sauf le jeu de circonstances exceptionnelles prévues par la loi. Elle prend la forme d’un capital dont le montant est déterminé par le juge en considération des besoins et des ressources des époux.

L’article 274 du code civil énumère les modalités selon lesquelles la prestation compensatoire en capital peut être exécutée. Il s’agit, en premier lieu, du versement d’une somme d’argent, le prononcé du divorce pouvant alors être subordonné à la constitution de garanties. Il s’agit, en second lieu, de l’attribution de biens en propriété ou d’un droit temporaire ou viager d’usage, d’habitation ou d’usufruit, le jugement opérant alors cession forcée en faveur du créancier. Cette seconde modalité est particulièrement adaptée lorsque l’époux débiteur dispose d’un patrimoine immobilier mais d’une trésorerie limitée.

L’attribution d’un droit d’usufruit présente un double avantage. Pour le débiteur, elle évite une exposition financière immédiate et préserve la transmission du bien en nue-propriété à ses héritiers. Pour le créancier, elle assure un droit réel pérenne sur un bien déterminé, source de sécurité. Toutefois, le droit ainsi attribué doit être évalué : c’est la valeur de ce droit qui constitue la prestation compensatoire et qui doit correspondre, au regard des besoins et des ressources, au montant de la disparité que le juge entend compenser.

L’évaluation d’un droit d’usufruit soulève des difficultés particulières, notamment quant à la valeur du bien sur lequel il porte. La jurisprudence, par l’arrêt ici étudié, a tranché une question cruciale : celle de savoir si cette valeur s’entend de la valeur du seul bâti ou de l’ensemble formé par le terrain et la construction.

Les faits et la procédure

Dans l’espèce jugée, un jugement du 8 février 2016 avait prononcé le divorce d’un époux et de son épouse et alloué à celle-ci une prestation compensatoire sous forme d’attribution en usufruit de la maison, ancien domicile conjugal, bien propre de l’époux. Cette décision avait déjà donné lieu à un premier pourvoi, cassé par un arrêt de la première chambre civile du 22 juin 2022, publié au Bulletin.

Saisie sur renvoi, la cour d’appel de Bastia a rendu, le 6 septembre 2023, un arrêt allouant à l’épouse une prestation compensatoire sous forme d’attribution d’un droit d’usufruit sur la maison et en fixant la valeur à la somme de 213 440 euros. Pour ce faire, elle a retenu le prix de 533 600 euros afférent à la seule construction, en écartant la valeur du terrain qui supporte cette construction. La cour a en effet observé que le montant d’environ un million d’euros évoqué par l’époux comporte également la valeur du terrain, bien propre de celui-ci, et a décidé de ne tenir compte que de la valeur de la construction.

Selon le rapport d’expertise amiable produit par l’épouse, l’ensemble formé par le terrain et la villa était estimé à une somme totale comprise entre 850 000 euros et 1 050 000 euros. En ne retenant que le prix de 533 600 euros afférent à la villa, la cour d’appel a appliqué au montant ainsi déterminé le pourcentage de 40 % prévu, au regard de l’âge de l’usufruitière, par l’article 699 du code général des impôts, pour aboutir à la somme de 213 440 euros.

L’époux s’est pourvu en cassation, soutenant notamment que l’exécution de la prestation compensatoire en capital sous forme de l’attribution d’un droit d’usufruit doit tenir compte de l’entière valeur du bien, et que la cour d’appel, en négligeant la valeur du sol, avait privé sa décision de base légale.

La solution retenue par la Cour de cassation

La première chambre civile a fait droit à l’argumentation du demandeur. Elle a rappelé, tout d’abord, le contenu des textes applicables. L’article 270 du code civil définit la prestation compensatoire comme la prestation destinée à compenser la disparité créée par la rupture du mariage, en rappelant son caractère forfaitaire et la forme de capital. L’article 274, pour sa part, autorise le juge à décider que la prestation compensatoire en capital s’exécute par l’attribution de biens en propriété ou d’un droit temporaire ou viager d’usage, d’habitation ou d’usufruit, le jugement opérant alors cession forcée en faveur du créancier.

De ces textes, la Cour dégage la règle suivante : pour décider de l’exécution de la prestation compensatoire en capital sous la forme de l’attribution d’un droit d’usufruit, le juge doit tenir compte de l’entière valeur du bien qui en sera grevé. La valeur de ce droit doit donc reposer sur la valeur de l’ensemble immobilier, c’est-à-dire la valeur du terrain et celle de la construction, et non sur la seule valeur du bâti.

En l’espèce, la cour d’appel avait violé cette règle. Elle n’avait pris en considération que la valeur attribuée à la construction, à l’exclusion de la valeur du terrain, alors même qu’elle avait constaté que le bien grevé était composé d’un terrain sur lequel est édifié une villa, le tout évalué entre 850 000 et 1 050 000 euros. En ne retenant que le prix de 533 600 euros afférent à la seule construction, elle avait méconnu l’exigence de prise en compte de l’entière valeur du bien.

La Cour a donc cassé et annulé l’arrêt, mais seulement en ce qu’il allouait à l’épouse une prestation compensatoire sous forme d’attribution en usufruit de la maison et en fixait la valeur à la somme de 213 440 euros. Elle a renvoyé l’affaire devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, en laissant à chaque partie la charge des dépens qu’elle avait exposés.

La portée de la règle sur l’évaluation du droit d’usufruit

L’intérêt majeur de cet arrêt réside dans l’affirmation claire du principe selon lequel, s’agissant de l’attribution d’un droit d’usufruit en exécution d’une prestation compensatoire, il convient de se référer à la valeur totale du bien immobilier, terrain et construction compris. Cette règle s’explique par la nature même du droit d’usufruit. Ce droit porte sur l’ensemble du bien, c’est-à-dire sur le terrain comme sur la construction. L’usufruitier jouit de la totalité du bien, bâti et non bâti, dans les limites de son assiette réelle. Il serait donc incohérent de lui attribuer un droit sur l’ensemble tout en n’évaluant ce droit qu’à partir d’une fraction de la valeur de ce bien.

Cette exigence s’inscrit dans la logique patrimoniale de la prestation compensatoire. Le montant de la prestation doit correspondre à la disparité que le divorce crée dans les conditions de vie respectives des époux. Or, en sous-évaluant le droit d’usufruit attribué en exécution de la prestation, le juge risquerait de méconnaître cette exigence de proportionnalité. La prestation serait alors privée de sa vocation compensatrice et l’équilibre du règlement des intérêts patrimoniaux serait compromis.

La solution retenue a également une incidence sur le quantum de la prestation. Dans l’espèce jugée, la prise en compte de l’entière valeur du bien, comprise entre 850 000 et 1 050 000 euros, au lieu de la seule valeur de la construction de 533 600 euros, aurait conduit, toutes choses égales par ailleurs, à une prestation d’un montant nettement supérieur à celui retenu en appel. La décision comporte donc, pour les époux créanciers, un enjeu financier considérable.

Il importe de préciser que la règle posée par la Cour ne concerne pas la méthode de calcul du droit d’usufruit lui-même, qui demeure régie par les usages et par la référence à l’article 699 du code général des impôts. Elle porte seulement sur l’assiette de la valeur à prendre en considération : celle-ci doit être la valeur du bien dans son entier, et non celle d’un de ses éléments seulement.

Les méthodes d’évaluation du droit d’usufruit

L’évaluation du droit d’usufruit relève d’une opération technique qui mobilise plusieurs paramètres. La valeur de l’usufruit dépend, en premier lieu, de la valeur vénale de l’ensemble du bien, terrain compris, telle qu’elle résulte d’une expertise ou d’une estimation. Elle dépend, en second lieu, de l’âge de l’usufruitier, conformément au barème prévu par l’article 669 du code général des impôts, auquel la pratique se réfère fréquemment, complété par l’article 699 du même code qui fixe les règles de conversion.

Ce barème, fondé sur l’espérance de vie, détermine la valeur de l’usufruit en pourcentage de la valeur du bien. Plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de son usufruit est élevée, dans la mesure où il est susceptible d’en jouir plus longtemps. À l’inverse, la valeur de la nue-propriété varie en sens inverse. C’est sur la base de ces éléments, appliqués à la valeur entière du bien, que le juge fixe, en dernier ressort, la valeur de la prestation compensatoire exécutée sous forme d’usufruit.

L’arrêt du 14 janvier 2026 rappelle que ces mécanismes d’évaluation doivent reposer sur une assiette complète. La valeur retenue doit être celle de l’ensemble immobilier ou du bien entier grevé du droit, laquelle constitue la référence nécessaire pour l’application du barème. À défaut, le calcul aboutirait à minorer artificiellement la prestation compensatoire, au détriment de l’époux créancier.

Il convient, en pratique, de faire établir la valeur de l’ensemble du bien par une expertise, qu’elle soit amiable ou judiciaire, en veillant à ce que l’estimation soit complète et distingue, si nécessaire, la part du terrain et celle de la construction, sans pour autant exclure l’une de l’assiette de calcul.

Les conséquences pratiques pour la préparation du dossier

Cette jurisprudence doit être intégrée dès la phase de préparation du dossier de divorce. Pour l’époux qui sollicite une prestation compensatoire sous forme d’attribution d’un droit d’usufruit, il convient de produire tous les éléments d’estimation de l’ensemble immobilier, terrain compris, afin de permettre au juge de déterminer la valeur du droit et, en conséquence, le montant de la prestation.

Pour l’époux débiteur, la prise en compte de l’entière valeur du bien peut conduire, dans certains cas, à un montant de prestation plus élevé que celui anticipé. Il est donc essentiel de faire établir une expertise complète et contradictoire, de discuter la valeur vénale du bien dans son entier et de présenter des éléments susceptibles de convaincre le juge de la pertinence de l’estimation retenue.

La question de l’assiette de l’usufruit n’est pas limitée au seul cas de figure d’une maison individuelle. Elle se pose, de manière générale, chaque fois qu’un bien grevé d’un droit réel est composé de plusieurs composantes de valeur, qu’il s’agisse d’un immeuble, d’un logement avec dépendances, d’un ensemble immobilier ou d’autres biens. Le principe posé par la Cour a donc une portée générale en matière d’évaluation des droits d’usufruit attribués en exécution d’une prestation compensatoire.

Il appartient enfin à l’avocat de veiller à ce que les conclusions fassent état de manière précise et détaillée de la valeur du bien dans son entier, en produisant les pièces justificatives, afin d’éviter tout risque de cassation pour défaut de base légale, que la jurisprudence sanctionne rigoureusement.

Le rôle du juge dans l’évaluation et le contrôle de la base légale

L’arrêt du 14 janvier 2026 vient rappeler, au-delà de la question purement arithmétique de l’assiette de calcul, la place centrale du juge dans l’opération d’évaluation de la prestation compensatoire. Ce n’est pas à la seule initiative des époux ou de leurs experts qu’il revient de fixer la valeur du droit d’usufruit ; le juge conserve, en toutes circonstances, un pouvoir souverain d’appréciation des éléments qui lui sont soumis. Cette souveraineté ne le dispense toutefois pas de fonder sa décision sur une analyse complète et cohérente du bien qui sert d’assiette au droit attribué. La prise en compte de l’entière valeur du bien grevé constitue, à cet égard, une véritable exigence méthodologique qui structure le raisonnement du juge et le protège contre les critiques tirées d’un défaut de base légale.

La notion de base légale occupe ici une place déterminante. Lorsqu’une cour d’appel retient, pour évaluer une prestation compensatoire exécutée sous forme d’usufruit, une valeur qui ne repose que sur une partie du bien, elle prive sa décision de fondement juridique au regard des articles 270 et 274 du code civil. Il ne s’agit pas d’une simple erreur de calcul que la Cour de cassation pourrait corriger, ni d’une question de pur fait laissée à la libre appréciation des juges du fond en tant que telle. La Cour sanctionne ici une méthode d’évaluation juridiquement erronée, qui méconnaît la nature même du droit d’usufruit. C’est pourquoi la cassation intervient, alors même que la valeur retenue par la cour d’appel résultait d’une expertise et de faits qu’elle avait constatés avec précision.

Cette solution invite les avocats à anticiper, dans leurs conclusions, l’ensemble des critiques susceptibles d’être élevées contre une méthode d’évaluation partielle. Il ne suffit pas de produire une expertise : encore faut-il que celle-ci porte sur le bien dans son entier, qu’elle distingue, le cas échéant, les différentes composantes de sa valeur et qu’elle justifie de manière explicite le rattachement de la valeur retenue à l’ensemble immobilier grevé du droit. La motivation de la décision, tout comme celle des conclusions, doit permettre de comprendre pourquoi tel montant a été retenu et sur quelle assiette il repose. À défaut, la décision s’expose à la censure de la Cour de cassation, comme l’illustre directement l’espèce ici commentée.

Les prolongements de la règle sur les attributions en nature et l’assiette des droits réels

La règle dégagée par l’arrêt du 14 janvier 2026 dépasse la seule hypothèse du droit d’usufruit sur une maison individuelle. Elle s’inscrit dans une réflexion plus générale sur l’exécution de la prestation compensatoire en capital par l’attribution de biens en nature, prévue par l’article 274 du code civil. Lorsque le juge attribue à l’époux créancier un bien en propriété, la valeur du bien qui constitue la prestation s’entend naturellement de sa valeur d’ensemble, terrain et construction compris. Il serait cohérent que la même logique commande l’évaluation de tout droit réel attribué en exécution de la prestation, qu’il s’agisse d’un droit d’usage, d’habitation ou d’usufruit, dès lors que ces droits portent sur le bien considéré dans sa globalité.

Cette exigence de cohérence trouve un écho direct dans la conception que le droit positif se fait des droits réels démembrés. L’usufruitier jouit du bien et de tous ses produits : il peut utiliser le terrain, le louer, en tirer des fruits. Le terrain n’est pas un élément accessoire de la maison, mais une composante essentielle du bien dont le démembrement affecte la jouissance. L’écarter de l’assiette d’évaluation reviendrait à nier une partie des prérogatives réellement conférées au créancier. La solution de la Cour de cassation s’appuie donc sur une analyse substantielle du droit d’usufruit, qui renforce sa portée au-delà du seul contexte de l’espèce.

Cette jurisprudence invite les praticiens à une vigilance accrue dans la rédaction des conventions et des demandes présentées au juge. Il convient de déterminer avec précision l’ensemble des biens sur lesquels porte le droit attribué, et de s’assurer que l’estimation produite couvre la totalité de l’assiette ainsi définie. La question se posera notamment lorsque le domicile conjugal est implanté sur une parcelle de grande surface, lorsque plusieurs biens sont confondus dans une même opération de règlement patrimonial, ou encore lorsqu’une partie du terrain fait l’objet de droits distincts. Dans chacune de ces hypothèses, la valeur globale du bien grevé devra être appréciée de manière complète, sans exclusion de la composante foncière.

Conclusion

L’arrêt de la première chambre civile du 14 janvier 2026 constitue une clarification précieuse du droit de la prestation compensatoire. En jugeant que, pour décider de l’exécution de la prestation compensatoire en capital sous la forme de l’attribution d’un droit d’usufruit, le juge doit tenir compte de l’entière valeur du bien qui en sera grevé, la Cour de cassation garantit le respect de la vocation compensatrice de la prestation et sécurise l’évaluation de ses modalités d’exécution. Il n’est pas permis de se limiter à la valeur du bâti lorsque le terrain, qui en constitue un élément essentiel de la valeur, n’est pas pris en compte.

Cette solution présente un enjeu direct pour les époux en instance de divorce et pour leurs avocats. Elle impose une rigueur particulière dans la constitution du dossier, l’estimation du bien et la rédaction des conclusions. Elle rappelle, plus largement, que les mécanismes complexes de l’évaluation immobilière participent pleinement de l’équilibre global du divorce et de la juste compensation des disparités.

Le cabinet Ellipsis Avocats accompagne les époux dans la négociation et la défense de leurs intérêts patrimoniaux, en mobilisant l’expertise nécessaire à la sécurisation de leurs droits en matière de prestation compensatoire.

Rédigé par Me Marine MILLET, avocate au sein du cabinet Ellipsis Avocats.