Les limites du droit de préemption du locataire commercial en cas de vente globale d’un immeuble

Dans une décision rendue le 19 juin 2025, la Cour de cassation a réaffirmé les règles relatives au droit de préemption du locataire commercial prévues à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.

Selon les faits de l’espèce, une société civile immobilière avait conclu un bail portant sur une partie d’un immeuble destinée à l’exploitation d’un bar. Par la suite, la société a vendu l’ensemble de l’immeuble à un tiers sans informer préalablement le locataire, qui a alors contesté la vente en invoquant la violation de son droit de préférence. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la société liquidatrice, confirmant que le droit de préemption ne s’applique pas en cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, même si le local loué constitue la seule partie commerciale de cet immeuble.

En effet, l’article L. 145-46-1 précise que le droit de préférence du locataire s’exerce lorsque le propriétaire vend le local commercial qu’il occupe. Toutefois, le dernier alinéa de ce même article exclut explicitement l’application de ce droit en cas de vente globale de l’immeuble. Cette exception vise à préserver la cohérence des opérations immobilières en évitant de soumettre la cession intégrale d’un bâtiment à la procédure de préemption locale.

Il en résulte que lorsque le bail porte seulement sur une partie de l’immeuble vendu, le locataire ne peut pas exercer son droit de préférence sur la totalité de l’immeuble, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial. Cette interprétation restrictive, consacrée par la Cour, sécurise les ventes immobilières et garantit la liberté du propriétaire, tout en limitant le droit du locataire au strict périmètre de son bail.

En conclusion, la jurisprudence récente confirme que le droit de préemption du locataire commercial ne s’étend pas à la vente globale d’un immeuble, même lorsque le local loué est le seul espace commercial concerné. Ce principe souligne la nécessité pour les locataires d’être attentifs à l’étendue de leur droit, tandis que les propriétaires doivent respecter leurs obligations d’information uniquement en cas de vente du local concerné.

pourvoi_n°23-16.629_25_06_2025