Locataires : un congé envoyé par e-mail recommandé non ouvert ne compte pas
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 février 2026, 24-14.383, Inédit – Légifrance
Un bailleur avait donné à bail un logement à des locataires, avec le cautionnement solidaire d’Action logement services. La caution, subrogée dans les droits du bailleur, avait assigné les locataires en résiliation du bail et en paiement d’un arriéré de loyers.
Les locataires, de leur côté, prétendaient avoir valablement donné congé le 20 avril 2020 pour le 30 mai de la même année, via une lettre recommandée électronique. Le bailleur n’avait pas réclamé ce recommandé électronique.
La cour d’appel de Lyon avait donné raison aux locataires : selon elle, le bailleur, en sa qualité de professionnel, ne pouvait refuser ce mode de notification et le congé avait donc produit ses effets à compter du 1er juin 2020. Le bailleur s’est pourvu en cassation.
La solution de la Cour
La Cour casse l’arrêt d’appel. Elle pose en principe que le congé donné par lettre recommandée électronique ne produit ses effets qu’à la condition que cette lettre ait été effectivement réceptionnée par son destinataire. La non-réclamation du recommandé électronique, même par un professionnel, empêche le congé de prendre effet.
Pour fonder cette solution, la Cour s’appuie sur un raisonnement en deux temps.
D’abord, elle rappelle le principe issu de la loi du 6 juillet 1989 : en matière de bail d’habitation, le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée. La réception est donc une condition de départ du délai, et non un simple élément de preuve.
Ensuite, elle opère un alignement explicite avec sa jurisprudence antérieure relative au recommandé papier. Depuis un arrêt du 21 septembre 2022, il est jugé que le congé donné par lettre recommandée revenue avec la mention “pli avisé et non réclamé” n’est pas régulièrement délivré. La Cour étend logiquement cette solution au recommandé électronique.
Pourquoi le statut de professionnel du bailleur ne change rien
La cour d’appel avait cru pouvoir distinguer selon la qualité du destinataire : un professionnel est présumé consentir aux envois recommandés électroniques, donc il ne peut s’y soustraire. La Cour de cassation balaie ce raisonnement.
En effet, le droit applicable distingue deux situations.
Lorsque le destinataire est un particulier, son consentement explicite à recevoir des recommandés électroniques est requis. Lorsqu’il est professionnel, ce consentement est présumé. Mais cette présomption de consentement porte sur l’acceptation du mode de communication, non sur la réception effective du pli.
Or, c’est bien la réception, et non la présomption de consentement que la loi de 1989 érige en condition du départ du préavis. Même un professionnel qui ne récupère pas son recommandé électronique dans le délai de quinze jours imparti ne peut se voir opposer un congé qu’il n’a pas reçu.
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