La location-gérance permet d’exploiter un fonds de commerce sans en être propriétaire : le propriétaire du fonds (le « bailleur ») en confie l’exploitation à un locataire-gérant, moyennant une redevance, sans transfert de propriété. C’est souvent une étape intermédiaire avant une cession définitive — mais elle doit être maniée avec précaution.
Pourquoi recourir à la location-gérance avant de céder ?
Ce dispositif présente plusieurs intérêts pratiques dans une optique de cession future :
- Tester le repreneur : le futur acquéreur peut exploiter le fonds pendant une période probatoire avant de s’engager définitivement sur l’achat.
- Sécuriser la transition : le propriétaire conserve un droit de regard pendant la phase de transmission progressive de la clientèle et du savoir-faire.
- Faciliter le financement : le locataire-gérant peut ainsi démontrer sa capacité à exploiter et générer les revenus nécessaires au remboursement d’un prêt d’acquisition futur.
Les conditions légales de la location-gérance
Le propriétaire doit en principe avoir exploité le fonds (personnellement ou par l’intermédiaire d’un gérant salarié) pendant au moins deux ans avant de pouvoir le donner en location-gérance, sauf dérogation accordée par le président du tribunal judiciaire. Cette condition vise à éviter les montages spéculatifs sans exploitation réelle préalable.
Le contrat de location-gérance : les clauses essentielles
Le contrat doit fixer avec précision plusieurs éléments : le montant de la redevance (fixe, variable ou mixte selon le chiffre d’affaires), la durée du contrat et ses conditions de renouvellement, la répartition des charges d’exploitation, et le cas échéant les conditions d’une future levée d’option d’achat si une telle promesse de vente est adossée au contrat. Une rédaction imprécise sur ce dernier point peut créer une ambiguïté dangereuse sur l’intention réelle des parties.
Le risque de requalification en vente déguisée
Une location-gérance mal encadrée — redevance anormalement élevée s’apparentant à un remboursement de prix, durée très longue, transfert de fait de tous les risques d’exploitation au locataire-gérant — peut être requalifiée par le juge en vente déguisée. Cette requalification a des conséquences fiscales et juridiques lourdes : droits de mutation dus rétroactivement, remise en cause du régime de solidarité fiscale entre bailleur et locataire-gérant pendant les six premiers mois du contrat (article L. 144-7 du Code de commerce).
Un dispositif à encadrer juridiquement dès l’origine
Compte tenu de ces risques, la rédaction du contrat de location-gérance — et son articulation éventuelle avec une promesse de vente — doit être confiée à un avocat, en particulier lorsque l’intention à terme est bien la cession définitive du fonds.
Évaluez la location-gérance avec un spécialiste avant de vous engager. Le cabinet Ellipsis Avocats vous accompagne à Levallois-Perret et à Poissy.
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