Le vendeur peut-il s’exonérer d’un défaut (la garantie des vices cachés)
La clause de non-garantie des vices cachés
I.1 – Qu’est-ce qu’un vice caché ?
C’est l’article 1641 du Code civil qui donne la définition du vice caché. Cet article dispose que le vice caché est « (…) un défaut qui rend la chose impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».
I.2 – L’utilisation de la clause de non-garantie par un vendeur professionnel
Un arrêt rendu par la 3ème Chambre civil de la Cour de cassation, datant du 15 juin 2022 (N°21-21.143), nous éclaire sur l’utilisation de cette clause par le vendeur professionnel.
« (…) Alors que le vendeur professionnel, auquel est assimilé le technicien du bâtiment, qui a vendu un immeuble après l’avoir reconstruit (fait en l’espèce), est réputé ne pouvoir ignorer le vice affectant le bien vendu et ne peut pas se prévaloir des clauses de non-garantie des vices cachés envers un acheteur profane (…) »
Les faits en l’espèce sont qu’un homme, Monsieur X en sa qualité de maçon, a rénové une ancienne ferme puis la revendu en tant que professionnel. L’acheteur de ce bien Madame Y, attaque Monsieur X pour des vices cachés affectant l’immeuble.
I.3 – Explication du jugement de la Cour de cassation
La Cour de cassation fait ici un rappel de l’article 1641 du Code civil qui dispose que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».
Finalement, il faut comprendre que le vendeur professionnel, de par sa qualification va être réputé comme devant obligatoirement connaître les défauts et vices de la chose qu’il vend.
En outre, il ne pourra pas dans le contrat de vente avec la personne non professionnel, glisser un clause exonératoire. Clause, qui permet de ne pas être tenu responsable des vices.
I.4 – A retenir
Un vendeur professionnel peut se prévaloir d’une clause exonératoire, seulement si la personne avec qui il a conclu un contrat de vente et lui aussi un professionnel du même domaine. Dans ce cas, l’acheteur étant professionnel va être réputé comme ayant les compétences nécessaires pour déceler les potentiels vices cachés.