Le statut des héritiers en matière de contrats de vente et de bail : tiers ou autre ?
Si la question du statut des héritiers dans un contrat de vente ou de bail peut sembler inutile, il existe des cas où cette question est primordiale.
C’est notamment le cas lors de la détermination du statut de tiers.
En effet, le contrat de vente (et par extension, le contrat de bail, où la plupart des règles de la vente s’appliquent, sauf spécification) met en place plusieurs obligations du vendeur vis-à-vis de son acheteur.
Hormis le transfert effectif du bien, la plus connue est la jouissance paisible : un vendeur s’engage à ne pas troubler la possession du nouvel acheteur, et fait de son mieux pour ne pas qu’autre chose la trouble.
Ici se place alors une limite importante : les obligations ne sont pas les mêmes si le trouble est causé par un tiers au contrat ou par le vendeur lui-même.
Le vendeur ne doit pas causer de troubles de faits et de droits à son acheteur, mais il ne doit s’assurer que de l’inexistence de troubles de droit vis-à-vis de tiers pour son acheteur (article 1725 et 1726 Code civil).
Mais où se place alors la limite tiers/pas tiers ?
C’est ce qu’un arrêt de la Cour de cassation du 9 mars 2023 est venu préciser : les ayants-droits d’un vendeur/ bailleur ne sont pas considérés comme des tiers au contrat, et donc le vendeur/ bailleur doit limiter les troubles de faits qu’ils pourraient causer à l’acheteur/locataire.
La Cour va encore plus loin, et considère que si le vendeur/bailleur est une société, cela s’étend à tous les ayants-droits des associés.
Ainsi, en matière de contrat de vente ou de location, les héritiers du vendeur/bailleur ne sont pas des tiers, et devront éviter tout trouble de fait pour que le contrat soit respecté.