Quand la négligence du bailleur face à un logement indécent lui coûte plus cher que les loyers impayés

Arrêt de la Cour d’appel de Toulouse, 16 avril 2026, RG n°25/02528

En septembre 2018, deux bailleurs donnent en location un appartement à usage d’habitation à Toulouse pour un loyer mensuel de 500 euros charges incluses. Les loyers cessent d’être régulièrement payés. En janvier 2024, les bailleurs délivrent un commandement de payer pour un arriéré de 8 146 euros, visant la clause résolutoire du bail. Faute de règlement, ils assignent le locataire en référé aux fins d’expulsion et de condamnation au paiement des sommes dues.

En première instance, le juge des référés rejette l’intégralité des demandes des bailleurs et les condamne aux dépens, en relevant deux contestations sérieuses : l’existence même de la clause résolutoire était douteuse, et l’état du logement pouvait justifier que le locataire cesse de payer son loyer.

Les bailleurs font appel.

I. L’absence de la clause résolutoire

La loi du 29 juillet 2023 impose automatiquement une clause résolutoire aux nouveaux baux, mais le bail de septembre 2018 reste soumis à l’ancienne règle : la clause doit être expressément prévue dans le contrat. Les bailleurs ont prétendu qu’elle figurait dans des conditions générales annexées et dans le commandement de payer, mais la cour les a déboutés : ces documents n’étaient ni produits, ni signés, et le bail principal ne contenait pas de clause résolutoire.

II. Le caractère indécent du logement

Les bailleurs réclamaient le paiement des loyers impayés, mais la cour les a déboutés en raison de l’état du logement. Un rapport de 2020 du service communal d’hygiène et de santé de Toulouse avait relevé de graves désordres : installations électriques dangereuses, infiltrations d’eau, ventilation non conforme, évacuation des eaux usées mal installée, ainsi que des problèmes dans les parties communes comme humidité, rongeurs et gestion des déchets. Malgré une mise en demeure en mai 2021, les bailleurs n’avaient rien entrepris pour y remédier.

La Cour de cassation rappelle qu’un locataire peut suspendre le paiement du loyer si le logement n’est pas décent, application de l’exception d’inexécution. Les désordres constatés, non contestés en appel, suffisaient à caractériser l’indécence et l’impropriété à destination du logement. Par conséquent, la cour considère que l’obligation de paiement du locataire peut être sérieusement contestée et qu’il ne peut être condamné sans que le fond du litige soit tranché.

Les bailleurs sont déboutés de l’intégralité de leurs demandes et condamnés aux dépens d’appel. Le locataire, qui n’avait même pas constitué avocat en appel, conserve le bénéfice de la décision de première instance.

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Cette décision rappelle surtout que la protection du locataire reste très conditionnelle : elle dépend de preuves claires des désordres, d’une faute évidente du bailleur voire d’erreurs procédurales de l’adversaire. La protection des locataires reste encore loin d’un réel rééquilibre en leur faveur.