La rétractation d’une promesse de vente: l’envoi d’un courriel peut présenter des garanties équivalentes à celles d’une notification par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé le 02 février 2022 qu’il est possible que la rétractation d’une promesse de vente soit faite par courriel s’il présente des garanties équivalentes à celles d’une notification par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception.

Dans cette affaire, deux parties ont consenti à une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement. Une indemnisation d’immobilisation a été prévue pour le cas où la vente n’est pas réalisée.

Les bénéficiaires de la promesse ont adressé par la suite un courriel au notaire chargé de rédiger l’acte de vente pour l’informer qu’ils souhaitent se rétracter. Cela a été confirmé dans une lettre recommandée avec avis de réception dans laquelle les bénéficiaires ont également demandé la restitution de la somme séquestrée.

Ensuite, le promettant a agi en justice afin d’obtenir l’indemnité d’immobilisation et sa demande a été accueillie par la cour d’appel.

Les bénéficiaires de la promesse ont contesté cette décision devant la Cour de cassation, car les juges de la cour d’appel ont estimé que la rétractation n’était pas régulièrement exercée étant donné qu’elle a été faite par courriel.

L’article L.271-1, alinéa 2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que l’acte de rétractation doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.

Il s’agissait donc de savoir si un courriel est un moyen présentant des garanties équivalentes. La cour d’appel a répondu par la négative en rappelant une loi du 07 octobre 2016 et son décret d’application du 09 mai 2018 qui prévoient l’équivalence entre la lettre recommandée papier et la lettre recommandée électronique. En effet, elle a estimé que cette équivalence ne peut pas être étendue à un courriel, car il ne permet pas d’identifier l’expéditeur et le destinataire ou d’attester sa date de réception.

La Cour de cassation, quant à elle, a sanctionné ce raisonnement. La Cour n’affirme pas expressément dans cette affaire qu’un courriel est un moyen présentant des garanties équivalentes à une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cependant, du fait qu’elle a cassé l’arrêt de la cour d’appel, on peut estimer qu’il est possible qu’un courriel présente des garanties équivalentes dans certaines hypothèses.

La décision : Cass. 3e civ., 2 fevr. 2022, n° 20-23.468, Publie au bulletin