Le délai pour demander une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté, est un délai de forclusion
Selon l’article 1193 du Code civil, une fois un contrat conclu, il ne peut pas être modifié ou révoqué que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.
En ce qui concerne le contrat de location, une cause autorisant sa modification est celle prévue par l’article 3-1 du loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, qui prévoit:
« Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté.
À défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.
La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande. »
Ces dispositions légales, qui promeuvent une solution assez équitable, ont suscité plusieurs discussions, notamment autour du délai pour saisir la juridiction compétente d’une demande en diminution de loyer.
La solution a été alors donnée lors d’un litige civil, qui a opposé deux locataires à leur bailleresse.
Après des tentatives de solution amiable de leur demande, les locataires ont assigné la bailleresse en diminution de loyer sur le fondement de l’article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
La Cour d’appel a déclaré irrecevable comme tardive leur demande, compte tenu qu’elle avait été formé après le délai de quatre mois prévu par l’article susvisé.
C’est dans ce contexte qu’ils ont formé un pourvoi devant la Cour de cassation, en se prévalant d’une cause d’interruption dudit délai.
Cependant, la Cour a confirmé l’arrêt de la Cour d’appel, considérant que le délai prévu par l’article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est un délai de forclusion et non pas un délai de prescription.
Ainsi, le délai n’est pas susceptible d’interruption et, en conséquence, leur action était tardivement formée.
Par conséquent, il s’avère que toute demande fondée sur l’article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être formé dans un délai strict de quatre mois à compter de la demande faite au bailleur, délai qui ne peut être ni suspendu ni interrompu.