Impayés de loyer et expulsion en 2026 : la procédure étape par étape

Avec la hausse des loyers et la tension sur le logement, les impayés de loyer et les procédures d’expulsion locative occupent une place croissante du contentieux en 2026. Bailleurs comme locataires ont intérêt à connaître précisément les étapes de la procédure et leurs droits respectifs.

1. Le commandement de payer

Avant toute action judiciaire, le bailleur doit faire délivrer par commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, lorsque celle-ci existe (ce qui est le cas dans la quasi-totalité des baux d’habitation). Le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser sa situation ou solliciter des délais de paiement auprès du juge.

2. La saisine de la commission de prévention des expulsions

Le commandement de payer est obligatoirement notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) et, selon les cas, au fonds de solidarité pour le logement (FSL), afin de rechercher des solutions amiables (plan d’apurement, aides au logement) avant toute assignation.

3. L’assignation et le jugement

À défaut de régularisation, le bailleur peut assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection. Le juge vérifie la réalité de la dette, peut accorder des délais de paiement pouvant aller jusqu’à trois ans, et prononce, à défaut, la résiliation du bail et l’expulsion.

4. L’expulsion et la trêve hivernale

Une fois la décision d’expulsion obtenue, un commandement de quitter les lieux est délivré. Les expulsions locatives sont suspendues pendant la trêve hivernale (1er novembre – 31 mars), sauf exceptions strictement encadrées (relogement effectif du locataire, logement squatté, immeuble frappé d’un arrêté de péril). En cas de résistance, le concours de la force publique peut être sollicité auprès du préfet.

Le locataire a-t-il des recours ?

Oui : contester la régularité du commandement de payer, solliciter des délais de paiement devant le juge, faire jouer une assurance loyers impayés si elle a été souscrite par le bailleur, ou solliciter les aides du FSL. Un accompagnement juridique précoce, dès la réception du commandement de payer, permet souvent d’éviter l’escalade vers l’expulsion.

Le cabinet Ellipsis Avocats défend bailleurs et locataires dans ces procédures. Prendre rendez-vous.

Questions fréquentes

Combien de temps avant une expulsion effective pour impayé ? Comptez généralement plusieurs mois à plus d’un an entre le commandement de payer, l’assignation, le jugement et l’exécution effective, selon la charge des tribunaux et l’octroi éventuel de délais.

La trêve hivernale protège-t-elle tous les locataires ? Non : certaines situations (relogement assuré, squat, péril de l’immeuble) permettent une expulsion même en hiver.

Que faire dès réception d’un commandement de payer ? Ne pas l’ignorer, rassembler ses justificatifs de paiement et de ressources, et consulter rapidement un avocat pour envisager une demande de délais.