Locataires : si votre propriétaire décède, ses héritiers ne peuvent pas reprendre son congé pour reprise
Initialement, le litige opposait une bailleresse, propriétaire d’un appartement à bail d’habitation principale et un couple, locataires en titre.
Le 1er mars 2018, la bailleresse a notifié aux locataires un congé aux fins de reprise pour habiter elle-même le logement à effet au 30 septembre 2020.
Le 3 juillet 2018, elle décède, laissant son fils pour héritier. Ce décès intervient pendant le cours du délai de préavis, avant la date d’effet du congé.
Le fils, devenu bailleur par succession, informe les locataires de sa propre intention de reprendre le logement pour l’habiter personnellement, puis les assigne en validation du congé initial, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation.
La cour d’appel constate la validité du congé en retenant que le droit de reprise pour habiter est un droit transmissible, et que l’héritier était venu aux droits de sa mère sur ce congé. Elle avait également relevé que le bailleur avait personnellement manifesté son intention de reprendre le logement, ce qui venait selon elle consolider la validité de l’acte.
Les locataires forment un pourvoi en cassation.
La solution de la Cour
La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa de l’article 15, I de la loi du 6 juillet 1989. Elle pose le principe suivant : les conditions de la reprise doivent être appréciées en la personne du bénéficiaire désigné dans le congé. Or, l’ancienne bailleresse est décédée avant la date d’expiration du délai de préavis. Il s’en déduit que le congé est privé de tout effet, et que les héritiers ne sauraient s’en prévaloir.
La cassation est partielle : les chefs relatifs à la validité du congé, à l’expulsion et à l’indemnité d’occupation sont anéantis, tandis que la condamnation des locataires au titre des arriérés locatifs antérieurs est maintenue.
Les conditions strictes et l’intransmissibilité du congé pour reprise
Le caractère intuitu personae du congé pour reprise. La Cour confirme que le congé pour reprise concerne une personne bien déterminée. Il faut mentionner son nom, son adresse et son lien avec le bailleur : ce n’est pas juste une formalité. Le congé est délivré pour cette personne spécifique et ne peut pas être transféré automatiquement à quelqu’un d’autre.
La non-transmission du congé aux héritiers. Même si le bail continue après le décès du bailleur, le congé pour reprise ne suit pas automatiquement. L’héritier qui veut reprendre le logement doit envoyer un nouveau congé en son propre nom, en respectant les règles et délais légaux.
Pas de régularisation après coup. La Cour refuse qu’un héritier puisse corriger un congé devenu caduc après le décès du bénéficiaire initial. Cela protège le locataire : il ne peut pas être contraint de partir sur la base d’un congé invalide au départ.
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