Logement indécent : le propriétaire doit faire les travaux, mais l’indemnisation est limitée à 3 ans

Vivre dans un logement indécent ouvre des droits, mais pas de manière illimitée dans le temps.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 4 juin 2026, n°24-11.437, Publié au bulletin

Une locataire sollicitait la réalisation de travaux, la suspension des loyers et l’indemnisation de son préjudice de jouissance, en demandant réparation depuis son entrée dans les lieux en 2005.

1. Le bailleur doit assurer un logement décent pendant tout le bail

La loi impose au propriétaire deux obligations de base :

• le bail est un contrat par lequel il doit faire « jouir » le locataire du logement (article 1709 du Code civil) ;
• il doit fournir un logement décent, conforme aux critères fixés par la loi du 6 juillet 1989 (article 6).

La Cour rappelle que cette obligation de décence n’est pas un « one shot » au moment de la remise des clés :

• c’est une obligation continue, qui dure pendant tout le bail ;
• tant que le logement est indécent (humidité, insalubrité, défauts graves, etc.), le locataire peut demander au propriétaire de faire les travaux nécessaires.

En pratique, même si le locataire occupe le logement depuis 10 ou 15 ans, il peut toujours exiger la mise en conformité tant que les problèmes persistent.

2. L’indemnisation du préjudice de jouissance est limitée à trois ans en arrière

Dans cette affaire, la locataire demandait une indemnisation pour toute la période depuis son entrée dans les lieux en 2005, au motif que son préjudice de jouissance durait en continu.

La Cour applique la règle spéciale des baux d’habitation :

• toutes les actions liées au bail sont soumises à un délai de prescription de trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989) ;
• ce délai court à partir du moment où le locataire a connaissance des faits.

Conséquence très concrète :

• le propriétaire peut être obligé de faire des travaux aujourd’hui, même si les problèmes sont anciens ;
• mais le locataire ne peut pas réclamer une indemnisation au-delà des trois années qui précèdent sa demande en justice.

Ainsi, même si un locataire subit des conditions indécentes depuis longtemps, l’indemnisation de son trouble de jouissance sera plafonnée aux trois dernières années.

3. Deux actions différentes : faire réparer le logement ou se faire indemniser

L’intérêt de l’arrêt est de bien séparer deux choses :

• Obtenir des travaux (mise en conformité) :
  • possible tant que le logement reste indécent ;
  • l’obligation du bailleur d’assurer un logement décent ne disparaît pas avec le temps.
• Obtenir une indemnisation pour le préjudice subi (trouble de jouissance) :
  • possible, mais seulement pour les trois années qui précèdent l’assignation ;
  • on ne peut pas demander à être indemnisé pour toute la durée du bail si celle-ci remonte au-delà de ce délai.

Vous êtes concerné(e) ? Le cabinet peut vous accompagner.