Bail commercial : le juge rappelle que le loyer de renouvellement ne peut pas augmenter sans limite

TJ Paris, 18deg ch. 1re sect., 16 mai 2024, n° 19-09343

Dans une décision du 16 mai 2024, le Tribunal judiciaire de Paris a rappelé une règle importante : lorsqu’un bail commercial est renouvelé, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer comme il le souhaite.

Un loyer encadré par la loi

L’affaire concernait un bail signé en 2009. Le propriétaire et le locataire n’étaient pas d’accord sur les sommes à fixer à la fin du bail, ce qui a conduit le tribunal à intervenir.

Pour déterminer le loyer de renouvellement, le juge a appliqué les règles prévues par le Code de commerce et a calculé un montant maximal de 47 398 euros en tenant compte de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (ILC).

Concrètement, l’ILC est un indicateur économique qui permet d’actualiser les loyers des baux commerciaux. Le calcul est simple : l’ancien loyer est multiplié par le nouvel indice puis divisé par l’ancien. Ce mécanisme évite qu’un propriétaire augmente le loyer de manière arbitraire.

Autrement dit, sauf exception, le loyer d’un bail renouvelé est plafonné et ne peut pas être augmenté librement.

La valeur du local prise en compte par le juge

Le tribunal a ensuite examiné la valeur réelle du local, c’est-à-dire le montant auquel il pourrait être loué sur le marché. Cette estimation n’a pas seulement servi à apprécier le loyer : elle a également été utilisée pour calculer les sommes dues entre les parties à la fin du bail, notamment l’éventuelle indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation.

Le juge a considéré que la valeur retenue était justifiée au regard des caractéristiques du bien.

Une réduction de 20 % en raison du contexte

Enfin, le locataire étant resté dans les locaux après la fin du bail, il devait verser une indemnité d’occupation. Le tribunal a toutefois réduit cette somme de 20 %, estimant que sa situation était particulièrement précaire, notamment en raison des incertitudes liées à la crise sanitaire.

Un équilibre entre les intérêts des parties

Cette décision montre que le renouvellement d’un bail commercial ne repose pas uniquement sur la volonté du propriétaire ou du locataire. Le juge veille à appliquer des règles précises afin que le montant du loyer et les éventuelles indemnités soient fixés de manière juste et adaptée à la situation de chacun.