Réunion de lots par perçage du plancher : quelles obligations de déclaration pour les copropriétaires ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 16 avril 2026 (3e civ., n° 24-20.769) rappelle une règle simple mais souvent ignorée : réunir deux lots superposés en perçant le plancher qui les sépare constitue des travaux sur parties communes, soumis à autorisation préalable de l’assemblée générale — et ce même des années après les faits.

Les faits : une réunion de lots réalisée sans passer par l’assemblée générale

Un copropriétaire, propriétaire de deux lots superposés, avait fait percer le plancher séparatif pour créer une trémie et réunir ainsi les deux appartements en un seul espace habitable. Des trous d’aération avaient également été réalisés en façade. Ces travaux n’avaient fait l’objet d’aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Ce n’est que dix ans plus tard que le syndicat des copropriétaires a agi en justice pour obtenir la remise en état des lieux. Le litige posait deux questions distinctes : ces travaux portaient-ils atteinte aux parties communes de l’immeuble, et l’action du syndicat n’était-elle pas prescrite compte tenu du délai écoulé ?

Pourquoi le plancher et la façade sont des parties communes

En copropriété, un lot se compose d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes. Or le plancher séparant deux étages, comme la façade de l’immeuble, sont presque toujours qualifiés de parties communes par les règlements de copropriété, même lorsqu’ils délimitent un lot strictement privatif.

Concrètement, un copropriétaire n’est jamais libre de :

• percer ou abattre un mur porteur ;
• ouvrir un passage entre deux lots superposés ou contigus, même s’il en est propriétaire ;
• modifier l’aspect extérieur de l’immeuble (façade, fenêtres, climatisation, etc.) ;
• toucher aux gaines et canalisations collectives.

Ces travaux exigent une autorisation préalable de l’assemblée générale, votée en application des articles 25 ou 26 de la loi du 10 juillet 1965, et souvent encadrée par des clauses spécifiques du règlement de copropriété. À l’inverse, les travaux purement décoratifs à l’intérieur d’un lot privatif (peinture, revêtements de sol, cuisine) ne nécessitent aucune autorisation.

Ce que dit l’arrêt du 16 avril 2026

La Cour de cassation a jugé que le percement du plancher pour créer une trémie entre deux lots, associé à des trous d’aération en façade, portait atteinte aux parties communes de l’immeuble sans pour autant caractériser une appropriation de celles-ci. Cette distinction est essentielle : elle détermine le régime de prescription applicable, et donc la possibilité pour le syndicat d’agir des années après les travaux.

Deux hypothèses doivent être distinguées :

• L’appropriation des parties communes (par exemple l’annexion durable d’un espace commun, comme une terrasse construite sur un terrain collectif) relève de l’action réelle immobilière, prescrite par trente ans.
• La simple atteinte aux parties communes, sans appropriation caractérisée — c’est le cas d’un perçage de plancher qui les endommage sans se les approprier — relève de l’action personnelle du syndicat, fondée sur l’article 30 de la loi de 1965, prescrite par dix ans en application de l’article 42 de la même loi.

Dans cette affaire, les travaux ayant été réalisés sans autorisation dix ans plus tôt, la question de la prescription était donc décisive. La qualification retenue par la Cour — une atteinte sans appropriation — a permis au syndicat de rester dans les délais et d’obtenir gain de cause.

Les obligations pratiques des propriétaires avant d’engager des travaux

Cet arrêt illustre un risque récurrent en copropriété : la conviction, souvent erronée, qu’être propriétaire des deux lots concernés suffit à s’affranchir de toute formalité. Ce n’est pas le cas dès lors que les travaux touchent, même partiellement, aux parties communes.

Avant d’entreprendre des travaux de réunion de lots, de percement de dalle ou de modification de façade, le propriétaire doit impérativement :

1. Consulter le règlement de copropriété, qui peut imposer des conditions renforcées (étude structurelle, diamètre maximal d’ouverture, etc.) pour certains ouvrages sensibles comme les dalles béton ou les planchers collaborants.
2. Solliciter une autorisation de l’assemblée générale avant tout démarrage de chantier, y compris pour des travaux qui semblent purement privatifs.
3. Conserver les preuves de cette autorisation (procès-verbal d’assemblée générale), qui seront déterminantes en cas de contestation ultérieure.
4. Ne jamais se fier à une simple tolérance du syndic ou des voisins : l’absence de réaction pendant plusieurs années ne vaut pas autorisation et n’empêche pas une action en remise en état tant que le délai de prescription n’est pas écoulé.

Les conséquences en cas de travaux irréguliers

Lorsque des travaux ont été réalisés sans autorisation, le syndicat des copropriétaires — ou tout copropriétaire individuellement — peut agir en démolition et remise en état sur le fondement de l’article 30 de la loi de 1965. Le juge peut ordonner cette remise en état aux frais exclusifs du copropriétaire fautif, sans que le syndicat ait à démontrer un préjudice particulier : l’absence d’autorisation suffit à elle seule à fonder l’action. La qualité technique ou le coût des travaux réalisés est indifférent à cette appréciation.

Une régularisation a posteriori en assemblée générale reste possible, mais elle n’est jamais acquise : les autres copropriétaires ne sont pas tenus de l’accorder, et rien n’empêche le syndicat d’exiger la remise en état plutôt que la régularisation.

En résumé, cet arrêt rappelle que le temps écoulé ne purge pas systématiquement une irrégularité : dix années peuvent parfaitement rester dans le délai de prescription applicable. La seule protection réelle pour un propriétaire reste, en amont, la demande d’autorisation préalable à l’assemblée générale avant tout travaux affectant les parties communes.