Compétence pour la fixation d’un loyer à part variable

Un bail commercial a été donné à une société. Cependant, la bailleresse a sollicité la fixation du prix du bail renouvelé, avec un prix fixé à la valeur locative. Un accord n’a pu être trouvé avec la locataire.

La question posée à la Cour de cassation est relative à l’office du juge des loyers commerciaux s’agissant du prix du bail renouvelé d’un loyer comprenant une part variable.

Dans un premier temps, la Cour de cassation a jugé que lorsque les parties avaient stipulé un loyer comprenant une part variable, la fixation du prix renouvelé ne pouvait résulter que de leur accord. Le juge ne pouvait que constater cet accord.

Puis, la jurisprudence a évolué. La Cour a jugé que lorsque le parties avaient prévu un loyer avec un minimum garanti et une part variable, elles pouvaient prévoir de recourir au juge pour évaluer le minimum garanti à valeur locative.

Les parties sont ainsi libres de déterminer les conditions de fixation du prix du bail renouvelé, excluant toute fixation judiciaire. D’autre part, lorsque le juge intervient, il ne peut pas modifier la clause de loyer variable.

Toutefois, les parties peuvent prévoir une telle fixation judiciaire.

Cette clause peut exister tacitement. Il appartient au juge de rechercher cette volonté commune de fixation judiciaire dans les termes du contrat.

De ce fait, encourt la cassation l’arrêt qui retient pour déclarer irrecevable la demande en fixation judiciaire du loyer renouvelé que la règle selon laquelle la fixation du loyer n’est régie que par la convention des parties, n’a pas porté atteinte au droit d’accès de la bailleresse à un tribunal.

En statuant ainsi, la cour d’appel devait rechercher si les parties n’avaient pas exprimé une volonté commune de voir fixer judiciairement le prix du bail renouvelé à la valeur locative.

L’arrêt de la cour d’appel est cassé en toutes ses dispositions

Décision : pourvoi_n°22-16.447_30_05_2024